Las propiedades son una excelente opción de inversión. Ya sea que la uses para vivir o para generar renta (arriendo), la compra de una propiedad probablemente involucre una gran parte de tu patrimonio, por lo que es muy importante estar seguros de tomar una buena decisión.
Debes estudiar bien la situación de esta, tanto actual como pasada, para eso hay que revisar cuidadosamente los siguientes aspectos
1. Propietario legítimo.
El primer documento que se sebe revisar al iniciar una compra es la escritura actual de la propiedad, con ello conocerás al dueño, los detalles de la propiedad y cómo fue comprada. Sin embargo ¿cómo saber si lo que dice la escritura es real y está actualizado?
Para corroborar quien es el dueño de una propiedad debes pedir el Certificado de Domino Vigente en el Conservador de Bienes Raíces que corresponde a la dirección de la propiedad. Este documento incluye la parte de la escritura que detalla quien es el dueño actual.
Solo el propietario (o un representante que tenga un poder notarial) podrá firmar la nueva escritura y así autorizar el traspaso del dominio.
2. Estado financiero.
Para revisar el estado financiero de la propiedad se pide el Certificado de Hipotecas y Gravámenes en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la propiedad. Con este podrás revisar si hay alguna hipoteca vigente (debido por ejemplo a que fue comprada con un crédito hipotecario), servidumbre, usufructos o si tiene embargos.
El hecho de tener alguno de ellos no impide la venta, pero todos deben levantarse antes de poder hacer un traspaso de dominio.
3. Contribuciones.
Las propiedades pagan contribuciones (impuesto según el avalúo fiscal). Salvo algunas que se encuentran exentas de contribuciones. Debes pedir en la Tesorería General de la República el Certificado de Contribuciones en dos etapas del proceso, antes de la firma de la promesa y antes de la firma de la escritura. Para ellos necesitas contar con el ROL de la propiedad.
Para confirmar si una propiedad es exenta debes pedir el certificado de avalúo fiscal. Adicionalmente debido a que en las contribuciones se paga el aseo municipal si la propiedad es exenta, debes solicitar adicionalmente el Certificado Municipal de pago de Aseo.
4. Expropiaciones.
La expropiación es un acto del Estado, por el cual puede privar a una persona de su dominio sobre determinado bien, en este caso, de su propiedad. Algunas propiedades están afectas a expropiación parcial, es decir, el estado podría tomar una parte de la propiedad, por ejemplo, para expandir una calle.
Se debe solicitar por lo tanto los siguientes dos documentos: Certificado de afectación a utilidad pública (Dirección de Obras Municipales) y Certificado de No Expropiación Rol (SERVIU)
5. Valor de la propiedad.
El Avalúo Fiscal solo te da el valor que le asigna el SII para el cobro de los impuestos, sin embargo este es mucho menor al valor real de la propiedad.
Para asegurarte de que el precio de compra sea el correcto de acuerdo al mercado debes hacer una Tasación Comercial del inmueble. Si compras con hipotecario el banco se encargará de hacerlo, si compras al contado puedes contratar este servicio con tu banco o con empresas tasadoras certificadas.
SI trabajas a través de un Corredor de Propiedades profesional este habrá hecho una tasación comercial previa a la venta de la propiedad.
6. Gastos adicionales.
Hay varios costos adicionales en la compra de un inmueble, la mayoría son de cargo del comprador, en una entrada anterior de este blog podrás ver el detalle de las fases de la compra venta con sus costos asociados.
Algunos de ellos son gastos notariales, Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, Certificados, escritura, tasación, estudio de títulos, Impuesto de Timbres y Estampillas, confección de la escritura, entre otros.
7. Características físicas.
La venta de una propiedad se hace Ad Corpus, es decir, en el mismo estado en que se presentó al momento de la venta. Es responsabilidad del comprador revisar la estructura, servicios, y estado general de la propiedad. Si tienes dudas puedes contratar una empres a que haga una inspección.
Si hubiera una ampliación debes revisar en la municipalidad si estas están regularizadas, en caso de que no lo estén te recomendamos revisar con un arquitecto o con tu Corredor de Propiedades Profesional para saber si son regularizables y por lo tanto el valor comercial de estas.
Asesórate con profesionales en todo momento, usa un Corredor de Propiedades que cuente con un Abogado y un Arquitecto para que todo se haga correctamente. Cuando estás enfermo vas a un buen médico, cuando arreglas tu auto vas a un taller de marca, por qué no hacer lo mismo con tu bien más preciado.
Camilo Buraglia camiloburaglia@remax-gold.cl +56975684314
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